Trong nhiều trường hợp, do nhu cầu cần tiền tiêu xài, kinh tế khó khăn, đầu tư, người sử dụng đất thường ngân hàng bằng hình thức vay thế chấp quyền sử dụng đất. Vậy thủ tục “vay thế chấp quyền sử dụng đất ngân hàng” như thế nào? Hãy cùng FMI tìm hiểu.
Hỏi: Xin chào FMI, tôi hiện có mảnh đất rộng 200m2 tại Hà Nội, do khó khăn về tài chính nên tôi muốn tìm ngân hàng cho vay thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn, có được không? Nếu có thì thủ tục như thế nào?
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chúng tôi. Để trả lời câu hỏi của bạn, mời bạn xem bài viết dưới đây của chúng tôi.
Mục lục
Quyền sử dụng đất là gì?
Luật Đất đai năm 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước sở hữu. Do đó, Nhà nước trao cho người dân quyền sử dụng đất dưới hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất ổn định; và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.
Mặc dù pháp luật đất đai không quy định rõ khái niệm quyền sử dụng đất nhưng pháp luật cũng đưa ra khái niệm giá quyền sử dụng đất, tức là số tiền tính theo đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc hình thành đất đai. quyền sử dụng giao dịch. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích ranh giới, trong thời hạn sử dụng nhất định.
Người sử dụng đất được hưởng giá trị quyền sử dụng đất; được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong diện tích được giao; thực hiện nghĩa vụ với nhà nước.
Phân loại quyền sử dụng đất
- Quyền sử dụng đất theo chủ thể (tổ chức, gia đình, cá nhân):
Quyền sử dụng đất lúc này dựa trên ý chí chủ quan của chủ thể, việc sử dụng đất do chủ thể xác định. Các quyết định này cần nằm trong phạm vi được cấp có thẩm quyền cho phép.
- Quyền sử dụng đất theo đối tượng (nông nghiệp, phi nông nghiệp, chưa sử dụng):
Quy định sử dụng loại đất này nhằm mục đích gì thì người sử dụng đất phải thực hiện theo đúng mục đích đó. Trường hợp thay đổi mục đích sử dụng thì phải thông báo và có thẩm quyền cho cơ quan có thẩm quyền.
- Quyền sử dụng đất theo thời gian:
Thời hạn sử dụng đất có thể là tạm thời hoặc lâu dài tùy theo quyết định của cấp có thẩm quyền. Từ đó cũng xác định được quyền sử dụng đất của chủ thể là tạm thời hay lâu dài.
- Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
Nghĩa là, khi giao đất phải căn cứ vào quyết định của cấp có thẩm quyền; việc cho thuê đất theo mục đích sử dụng đã được xác định thuộc quyền sử dụng ban đầu của tổ chức, cá nhân, gia đình; trực tiếp cho thuê lại hoặc cho quyết định của người thừa kế hoặc quyền sử dụng đất thứ hai.
Hoạt động cho vay thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là gì?
Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định việc thế chấp tài sản là việc của một bên (sau đây gọi là bên thế chấp); sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)
Theo đó, thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là việc chủ sở hữu sử dụng đất hợp pháp, sử dụng quyền tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình.
Do đó, hoạt động cho vay thế chấp quyền sử dụng đất ngân hàng là hình thức vay vốn ngân hàng phục vụ cho việc vay thế chấp mua đất, đầu tư, xây dựng, học tập, du lịch, chữa bệnh …; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được dùng làm tài sản thế chấp để được phê duyệt hồ sơ vay. Ngân hàng trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng và xóa nợ thế chấp đất khi khách hàng trả nợ đúng hạn. Nếu bên vay không trả được nợ thì xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
Điều kiện để được thế chấp quyền sử dụng đất?
Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất thế chấp là phải có giấy chứng nhận.
Căn cứ vào Mục 188 của Đạo luật Đất đai 2013, những điều sau được cung cấp:
“Điều 188 Điều kiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; nếu có đủ các điều kiện sau đây thì được dùng để góp vốn:
- a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Điều 186 khoản 3 của Luật này và trường hợp được thừa kế theo quy định tại Điều 168 khoản 1 của Luật này;
- b) đất không tranh chấp;
- c) Quyền sử dụng đất không bị tước đoạt để bảo đảm thi hành án;
- d) Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn. với quyền sử dụng đất cũng phải có quyền Điều kiện quy định tại Điều 189 và 190; 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai và được đăng ký vào sổ địa chính.
Do đó, ngoài điều kiện nêu trên là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; được vay thế chấp quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất phải có thêm các điều kiện, bao gồm: đất không ở tranh chấp; không thể tước quyền sử dụng đất Thi hành án được bảo đảm và phải có thời hạn sử dụng đất (thế chấp; thế chấp trong thời hạn sử dụng đất).
Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất
Người vay thế chấp quyền sử dụng đất được lựa chọn phạm vi thế chấp như sau:
– Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: Nếu các bên không có thỏa thuận nào khác, khi thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp.
– Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất: Trường hợp này có hai cách xử lý tài sản thế chấp. Nếu người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất; trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp; trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất; trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Khi người sử dụng đất thế chấp bằng quyền sử dụng đất thì có thể lựa chọn phạm vi thế chấp như sau:
– Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: Nếu các bên không có thoả thuận khác, nếu thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản trên đất thuộc sở hữu của bên thế chấp thì tài sản đó được dùng để thế chấp. đối với tài sản thế chấp.
– Thế chấp quyền sử dụng đất, không thế chấp tài sản gắn liền với đất: Trong trường hợp này, có hai cách xử lý đối với tài sản thế chấp. Nếu người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì trừ trường hợp có thỏa thuận khác, tài sản xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất thì được tiếp tục sử dụng đất khi xử lý quyền sử dụng đất; trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp; quan hệ của chủ sở hữu tài sản trên đất được chuyển giao cho người nhận; trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Thủ tục cho vay thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng
- Bước 1: Nhận yêu cầu vay thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Chuyên viên Quan hệ khách hàng của Ngân hàng sẽ tiếp nhận hồ sơ vay thế chấp quyền sử dụng đất của khách hàng, đồng thời kiểm tra hồ sơ vay đã đầy đủ chưa và hướng dẫn khách hàng bổ sung.
- Bước 2: Đánh giá giá trị của tài sản thế chấp
Tài sản thế chấp (thế chấp đất đai) sẽ được điều tra để xác định giá trị thực tế của tài sản. Hạn mức của gói vay thế chấp quyền sử dụng đất sẽ dựa trên giá trị mảnh đất thế chấp. Quá trình định giá tài sản thế chấp có thể được thực hiện bởi bộ phận định giá của ngân hàng hoặc với sự hỗ trợ của bên thứ ba.
- Bước 3: Đăng ký vay thế chấp quyền sử dụng đất
Sau khi thống nhất các điều khoản liên quan như thời hạn vay thế chấp quyền sử dụng đất, lãi suất, hạn mức cho phép,… khách hàng chuẩn bị đầy đủ hồ sơ vay thế chấp để hoàn tất thủ tục vay thế chấp quyền sử dụng đất ngân hàng. Toàn bộ quá trình sẽ được chứng kiến và xác nhận bởi nhân viên có thẩm quyền.
Đăng ký thế chấp tại Cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
- Bước 4: Đăng ký Giao dịch đảm bảo
Để sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp hợp lệ, ngân hàng cần đăng ký thế chấp tài sản đó. Hợp đồng thế chấp tài sản tại thời điểm công chứng, trình cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp. Đăng ký giao dịch đảm bảo thường diễn ra trong vòng 3-7 ngày làm việc kể từ ngày nộp đơn.
Sau khi có kết quả đăng ký thế chấp bất động sản sẽ được cho vay theo thỏa thuận. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dùng để thế chấp sẽ có trang in kèm theo, trên đó thể hiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp cho gói vay tại ngân hàng.
Trên đây là những kiến thức về cho vay thế chấp quyền sử dụng đất mà FMI đã tổng hợp lại để gửi đến quý khách hàng. Mong rằng những kiến thức trên phần nào đó hỗ trợ được bạn. Về các vấn đề liên quan đến vay thế chấp như vay thế chấp đất thổ cư, vay thế chấp dất nông nghiệp, vay thế chấp xe ô tô,… vui lòng liên hệ hotline 0935 04 23 33
CÂU HỎI THƯỜNG GẶP
Theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013, thời điểm vay thế chấp quyền sử dụng đất là khi người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất quá hạn thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc còn nợ nghĩa vụ tài chính nhà nước thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trước khi thế chấp.
Các bên có thể thỏa thuận các phương thức bảo đảm khác ngoài ba phương thức trên, chẳng hạn như đầu tư tài sản đảm bảo vào việc khai thác và sử dụng tiền thu được từ việc khai thác để trả các khoản nợ có bảo đảm. Nếu không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm thì tài sản đó được đưa ra bán đấu giá.
Pháp luật cho phép bên nhận bảo đảm được quyền tự ý bán tài sản để định đoạt tài sản bảo đảm.
Theo quy định tại Điều 4 (1) Thông tư số 07/2019 / TT-BTP, các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất, thế chấp tài sản gắn liền với đất bao gồm:
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất.
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện đồng thời với tài sản gắn liền với đất.
- Đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
- Đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng không phải là nhà ở và các dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật.
- Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký.
- Nếu việc thế chấp được đăng ký thì đăng ký văn bản thông báo về việc định đoạt tài sản thế chấp.
- Xóa đăng ký thế chấp.
